Assurance Décennale Marchand de Biens
Le marchand de biens qui rénove avant revente est considéré comme constructeur et doit souscrire une décennale. Obligation légale, tarifs 2026, devis sous 4h.
Sommaire
Le marchand de biens est un investisseur professionnel qui achète des biens immobiliers dans l’intention de les revendre avec plus-value. Lorsqu’il réalise des travaux de rénovation ou de transformation importants avant la revente, il est assimilé à un constructeur au sens des articles 1792 et suivants du Code civil. Il endosse alors la responsabilité décennale sur les travaux réalisés et doit souscrire une assurance décennale avant toute revente du bien rénové.
Obligation légale pour le marchand de biens
Les articles 1792 et suivants du Code civil s’appliquent à tout « constructeur », défini non pas par son statut juridique mais par son rôle dans l’acte de construire. Un marchand de biens qui coordonne des travaux de rénovation structurelle, même par le biais d’entreprises sous-traitantes, est considéré comme maître d’ouvrage et constructeur. La jurisprudence est constante sur ce point : la responsabilité décennale du marchand de biens est engagée s’il vend un bien après avoir fait réaliser des travaux soumis à la garantie décennale.
L’article L. 241-1 du Code des assurances impose la souscription d’une dommages-ouvrage (DO) à tout maître d’ouvrage faisant réaliser des travaux de construction ou de rénovation importantes. Mais, pour le marchand de biens, la responsabilité décennale du vendeur est aussi engagée : à ce titre, il doit s’assurer que les entreprises qu’il mandate sont couvertes en décennale et possède lui-même une couverture adéquate.
Vendeur professionnel : responsabilité aggravée
Contrairement à un particulier qui vend son logement, le marchand de biens est présumé « vendeur professionnel ». À ce titre, il ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés prévue par les articles 1641 et suivants du Code civil. Il est également soumis aux articles 1792-1 et 1646-1 du Code civil qui étendent la responsabilité décennale au vendeur de l’immeuble lorsque celui-ci a fait réaliser des travaux de construction. L’acquéreur dispose d’un recours direct contre le marchand de biens pendant dix ans après la vente.
Garanties couvertes
Travaux de rénovation
Couverture des travaux structurels réalisés avant revente : fondations, maçonnerie, charpente
Responsabilité vendeur
Protection contre les recours de l’acquéreur dans les 10 ans suivant la vente
Dommages cachés
Couverture des sinistres liés aux travaux non apparent lors de la vente
Défense et recours
Frais d’expertise et de défense juridique en cas de mise en cause par l’acquéreur
Travaux du marchand de biens soumis à la décennale
- Réfection de toiture ou de charpente
- Ravalement de façade avec enduit structurel
- Rénovation de salle de bain (plomberie encastrée, douche à l’italienne)
- Pose de carrelage sur chape, parquet collé
- Reprise de plancher ou renforcement de structure bois
- Isolation thermique par l’extérieur (ITE)
- Création ou modification d’ouvertures dans des murs porteurs
- Réfection de réseaux d’assainissement ou de plomberie encastrée
- Création d’une extension (véranda, garage transformé en pièce habitable)
Sinistres fréquents pour le marchand de biens
Recours de l’acquéreur après sinistre décennal
L’acquéreur d’un bien rénové par un marchand de biens peut exercer un recours décennal direct contre le vendeur si un désordre structurel apparaît dans les dix ans après la vente. Ce recours peut porter sur des fissures structurelles, des infiltrations par la toiture ou la façade, des affaissements de plancher ou tout défaut entraînant une impropriété à destination. Le coût des réparations à prendre en charge peut dépasser le bénéfice réalisé sur l’opération.
Vices cachés et défaut de conseil
En tant que vendeur professionnel, le marchand de biens est présumé connaître les vices du bien qu’il vend. Il ne peut donc pas invoquer sa bonne foi pour échapper à la garantie des vices cachés. Une humidité ascensionnelle masquée par des travaux de ravalement, un problème de charpente dissimulé par un faux plafond ou une instabilité de fondation cachée par un revêtement de sol peuvent générer des mises en cause sévères.
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| Profil | Type d’opérations | Prime indicative / an |
|---|---|---|
| Marchand de biens débutant | 1-2 opérations / an | 1 500 € – 3 500 € |
| Marchand de biens actif | 3-5 opérations / an | 3 500 € – 8 000 € |
| Société de marchand de biens | 5+ opérations / an | 8 000 € – 20 000 € |
Les primes décennales pour les marchands de biens sont calculées sur le coût total des travaux réalisés dans l’année, et non sur le prix de revente du bien. Plus les travaux engagés sont importants et structurels, plus la prime sera élevée. AGS Assurance compare les offres grâce à son réseau de partenaires assureurs spécialisés pour vous proposer la couverture la plus adaptée à votre volume d’activité.
Facteurs influençant la prime
- Volume de travaux annuels : coût total des travaux réalisés par opération et sur l’année
- Type de travaux : gros œuvre structurel (prime plus élevée) vs second œuvre léger
- Nature des biens : logement individuel, copropriété, immeuble collectif, local commercial
- Qualité des entreprises mandatées : couverture des sous-traitants vérifiée ou non
Bien choisir son contrat pour marchand de biens
- Attestation décennale des sous-traitants : vérifier systématiquement les attestations des entreprises mandatées avant signature des devis
- Dommages-ouvrage (DO) : souscrire également une DO pour chaque opération de rénovation importante permet de préfinancer les réparations rapidement en cas de sinistre
- Assurance vendeur immobilier : certains contrats couvrent également la responsabilité civile du vendeur professionnel au-delà de la seule garantie décennale
- Garantie des vices cachés : vérifier si le contrat couvre les vices cachés ou si une extension spécifique est nécessaire
Questions fréquentes
Un marchand de biens qui ne fait que de la décoration intérieure est-il soumis à la décennale ?
Non, les travaux purement décoratifs (peinture, papier peint, parquet flottant, luminaires) qui n’affectent pas la structure ou l’étanchéité de l’ouvrage ne relèvent pas de la garantie décennale. En revanche, dès qu’il y a des travaux sur des éléments structurels ou sur la plomberie/électricité encastrée, la décennale s’impose.
Faut-il souscrire une décennale opération par opération ou un contrat annuel ?
Les deux options existent. Le contrat annuel est plus économique si vous réalisez plusieurs opérations par an. La police chantier (opération par opération) est plus adaptée aux marchands de biens occasionnels ou aux opérations très importantes nécessitant une couverture sur mesure. AGS Assurance peut vous présenter les deux solutions.
Que risque un marchand de biens qui ne souscrira pas de décennale avant revente ?
L’acquéreur dispose d’un recours direct contre le marchand de biens pendant dix ans après la vente. En l’absence d’assurance, les réparations seront à la charge personnelle du vendeur. Pour des sinistres structurels, le montant peut facilement atteindre plusieurs dizaines de milliers, voire des centaines de milliers d’euros.
La décennale couvre-t-elle les travaux réalisés par des artisans sous-traitants ?
La décennale du marchand de biens couvre sa propre responsabilité en tant que vendeur. Chaque artisan sous-traitant doit également être couvert par sa propre décennale. En cas de sinistre, les deux responsabilités peuvent être engagées simultanément. Il est donc indispensable d’exiger et de conserver les attestations décennales de chaque intervenant.